김현미 국토교통부 장관은 8일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 분양가 상한제 카드를 꺼내들었습니다. 이제 도입을 검토할 때라며 사실상 적용을 기정사실화했습니다. 분양가 상한제는 출범 이후 역대급 부동산 대책을 써온 문재인 정부에서도 막판까지 손대지 않았던 카드였습니다. 그만큼 민간 주택시장에 미치는 파급력이 크고 부작용도 우려되는 대책이라는 점에서 정부도 그동안 조심스럽게 접근해왔습니다. 하지만 정부는 최근 집값 상승, 분양가 상승세가 부담스러운 수준에 이르자 유명무실해진 민간택지 분양가 상한제 재도입을 예고했습니다.
분양가 상한제란 집값 안정화의 일환으로 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정하여 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도를 말합니다. 즉, 감정평가된 아파트 토지비에 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 더하는 방식으로 분양가가 산정되는 방식이죠.
현재 공공택지 아파트는 모두 분양가 상한제 대상입니다. 각 지방자치단체 분양가 심사위원회가 하나씩 공공택지 아파트 분양가 적정성을 심사 승인하고 있죠. 하지만 민간택지 분양가 상한제 도입이 가시화되면서 주택시장에 큰 파장이 예상되고 있습니다.
현재 민간택지 아파트는 주택도시보증공사(HUG)로부터 분양가를 심사 받습니다. 주변 아파트 분양 가격과 준공 아파트 시세 등을 기준으로 분양가가 책정되죠. 주변에 최근 1년 내 분양 아파트가 있으면 그 평균 분양가 이하로 책정되고 분양 후 1년 이상 지난 아파트만 있는 경우 분양 당시 평균 분양가에서 최대 5% 시세 상승을 반영해 분양가가 정해집니다.
단, 주변에 이미 준공한 아파트만 있다면 평균 매매가 이하의 분양가가 허용됩니다. 한편 현재 정부가 민간택지 분양가 상한제 도입을 공식화하면서 찬반 의견이 팽팽합니다.
먼저 민간택지 분양가 상한제 도입의 장점에 대한 의견입니다.
1) 재건축 조합과 건설업계가 후분양을 통해 분양가를 높게 받으려는 꼼수를 막기 위해서는 분양가 상한제 도입이 바람직하다.
2) 분양가 상한제가 적용되면 재건축이 어려워져 재건축 추진 단지 수익성이 나빠질 뿐만 아니라 전반적인 집값 하락으로 이어져 내 집 마련 실수요자에게 유리할 수 있다.
3) 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증을 빌미로 공정한 기준도 없이 민간 아파트 분양가를 무작정 통제하는 것보다 차라리 분양가 상한제를 도입해 심사위원회를 통한 공정한 가격을 결정하는 게 낫다.
다음은 민간택지 분양가 상한제 도입에 대한 부작용 우려입니다.
1) 분양가 상한제는 사실상 서울 시내 재건축, 재개발 사업을 중단하자는 것으로 주택 공급이 크게 위축될 것이다.
2) 직접적인 가격 통제에 따른 집값 안정 효과보다 이후 부작용이 더 크다는 게 문제다. 신규 분양 가격을 낮춘다고 일반 주택 가격까지 내려올지는 미지수다.
3) 분양가와 시세와의 격차가 크기 때문에 일명 로또 아파트가 늘어나면서 청약 과열이 나타날 것이다. 특정 당첨자에게 과도한 수익을 안겨주는 부작용이 우려된다.
4) 품질 저하 가능성이 매우 크다. 분양가 자율화 이후 설계, 자재 면에서 업그레이드된 주택을 공급해왔는데 앞으로 상한제가 시행되면 설계나 품질 상향에 제약이 될 것이다.
이처럼 민간택지 아파트 분양가 상한제 도입을 놓고 벌써부터 도입 장점에 대한 의견과 우려에 의견이 나뉘고 있습니다. 하지만 정부는 이미 분양가 상한제 도입을 공식화했고 이에 따라 최근 다시 꿈틀거리기 시작한 서울 집값도 다시 출렁거릴 것으로 전망됩니다. 또한 집값과 무관하게 상승세를 보이던 분양가도 낮아질 전망입니다. 반면 주택 공급이 중단되고 향후 서울 요지에서는 주택 공급 부족으로 집값 상승 등의 부작용을 가져올 수 있다는 점은 계속해서 우려되는 상황입니다.
