헷갈리는 부동산 대출규제 정리
대출규제 이유는?
금융당국이 10월 26일 차주 단위(개인별) 총부채 원리금 상환비율(DSR) 규제를 조기 확대 시행하는 방안을 포함한 '가계 부채 관리 추가 대책'을 내놓았습니다. 대출 규제가 앞당겨지면서 개인이 받을 수 있는 주택담보대출 한도는 크게 줄어들 전망입니다.
1. DSR 뜻
DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 총부채 원리금 상환비율을 뜻합니다. 모든 금융권 대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율인데 DSR가 0%에 가까우면 빚이 거의 없다는 말이 되고 100%에 가깝다면 번 돈을 원리금 상환하는 데 쓴다는 말이 됩니다.
2. 대출규제 이유
금융당국에 따르면 17년 이후 가계부채 증가율은 하향 안정화되는 추세였지만 20년 들어 코로나19 대응, 자산 가격 상승으로 증가세가 급격 확대되었습니다. 이에 정부는 가계부채 관리와 실수요 지원이라는 상충된 목표를 고려해 금년도 가계부채 증가율을 5~6%대로 설정하였습니다.
가계부채 관리 강화를 위해 신용대출 규제강화(20.11월), 차주 단위 DSR 확대 등 '가계부채 종합대출'(21.4월)을 마련 시행하였습니다. 그러나 당초 예상과 달리 부동산 시장 불안정, 코로나19 재확산 등으로 금년 상반기 중 가계대출 증가세가 급등하였습니다.
20년 하반기 가계대출 증가를 견인했던 신용대출과 개인별 주택담보대출은 금년 들어 안정세를 보였지만 전세 및 집단대출, 정책모기지 등 주거 관련 대출 증가세가 지속되고 은행권 관리 강화로 제2금융권으로 풍선효과가 발생하고 있는 점이 정부의 대출규제 이유입니다.
3. 주택담보대출 규제
앞서 금융당국은 투기과열지구, 투기지역 9억원 초과 주택담보대출을 받거나 연소득 8000만 원 이상인 사람이 1억 원 이상 신용대출을 받을 때만 DSR 40% 규제를 적용했었습니다. 비규제 지역에서는 연소득 8000만 원 미만인 사람이 신용대출을 받을 때 조건만 맞으면 대출을 받을 수 있었습니다. 이런 경우 DSR 40% 규정이 적용되지 않으니 소득을 초과한 대출을 받아 레버리지를 일으킬 수 있었습니다.
하지만 금융당국은 일부에만 적용되던 DSR 40% 규정을 확대했습니다. 또 가계부채 관리를 위해 금융기관별 적용되었던 대출규제를 개인별로 적용받도록 변경했습니다. 따라서 원래는 수도권에서 7억 원 주택을 매매해도 DSR 40%는 넘겨도 됐습니다. 그러나 이제는 LTV 40%라도 DSR 40% 한도 내에서만 대출이 나오기 때문에 2억 원 초과 개인대출 규제가 더욱 강화됐다고 볼 수 있습니다.
4. 10.26 대출규제
금융당국은 DSR 1단계로 지난 7월부터 조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구 등에서 6억원 초과 주택을 담보로 추택 담보대출을 받을 경우 연소득과 무관하게 총 1억 원을 초과해 신용대출을 받으면 차주 단위 DSR 규제 40%를 적용해 왔습니다.
2단계 2022년 7월, 3단계는 2023년 7월 시행될 계획이었으나 10.26 대출규제로 각각 내년 1월과 7월로 도입시가가 앞당겨진 상태입니다. 2단계에서는 1단계 적용대상과 총대출액이 2억 원을 초과하는 대출자들에게 확대 적용됩니다. 3단계는 대출액 1억 원을 초과하는 모든 차주들에게 적용됩니다.
금융당국은 2금융권 총부채 원리금 상환비율(DSR)도 현행 60%에서 50%로 하향 조정합니다. 현재 차주 단위 DSR은 2 금융권이 60%이며, 시중은행이 40%로 각각 다르게 적용되고 있습니다.
5. 실수요자 대출 보호
금융당국은 올 4분기 취급된 전세대출은 총량 한도에서 제외하며 서민과 실수요자 보호를 강화하기로 했습니다. 정부는 4분기 입주 단지 110개 전체에 대해 총량규제로 인해 잔금대출 등이 중단되지 않도록 태스크포스(TF)를 통해 잔금대출로 우려가 예상되는 사업장을 모니터링할 계획입니다. 필요자금 범위 내에서는 잔금대출이 취급될 수 있도록 대출을 심사합니다.
또한 11월부터는 결혼, 수술, 장례 등 긴급자금이 필요한 경우 신용대출 연소득 대비 1배 제한을 일시적으로 예외 적용합니다. 이는 서민과 취약계층을 위한 것으로 중금리 서민금융 공급도 올해 32조 원에서 내년 35조 원 규모로 확대할 방침입니다.
6. 대출규제 Q&A
Q. 가계대출 규제 강화로 무주택자 등 실수요자 대출이 어려워질 수 있나요?
A. 현 시점에서 가계부채 관리 강화를 통해 잠재적 위험 요인을 완화시켜 나가는 것이 시급한 상황입니다. 다만 이 과정에서도 가계부채 증가율을 축소시켜 나간다는 것이지 대출 총량 자체를 감소세로 전환시킨다는 것은 아닙니다. 따라서 향후 가계대출은 차주의 상환 능력 범위 내에서 대출을 받고 대출을 받으면 나누어 갚는다는 원칙이 견지될 필요가 있습니다. 아울러 서민 등 취약 차주에 대해서는 생계자금 애로 최소화를 위한 정책적 보완조치가 지속될 계획입니다.
Q. 10.26 대출규제로 제2금융권을 이용하는 취약 계층이 불법 사금융으로 내몰리는 것은 아닌지?
A. 기본적으로 상환능력 범위 내 대출 원칙은 모든 차주에 적용되며, 제2 금융권도 예외가 될 수 없습니다. 다만, DSR 강화 등으로 제2금융권 이용 서민 취약 차주의 금융접근성이 크게 제약되지 않도록 은행권 대비 상대적으로 원화 된 DSR 기준을 제2금융권에 적용하였습니다. 서민 취약 차주 대상 정책자금 대출, 긴급자금 마련 목적의 300만 원 이하 소액 신용대출 등은 DSR 산정 시 제외됩니다.
300만원 대출, 소액이라도 필요하다면?
지출은 많고 급하게 돈 나갈 일은 많은데 비상금조차 만들어두지 않아 후회스러운 요즘 300만원 대출을 받기 위해 현금서비스를 이용하기에는 부담스럽고 지인들에게 돈을 빌려달라고 말하기에
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Q. 차주단위 DSR 적용 여부를 판단하는 총대출액 기준 및 적용받는 시점은?
A. 22년 1월부터 차주 단위 DSR 적용 차주 여부를 결정하는 총대출액은 금융권의 모든 가계대출의 합입니다.(신청분 포함) 한도대출(마이너스통장 대출)은 실제 사용금액이 아닌 한도금액 기준이며, 신규대출로 기존 대출의 상환이 예정된 경우 상환 예정금액만큼의 총대출액 계산 시 제외됩니다. 차주의 기존 대출과 신규대출 신청분을 합산해 총대출액이 2억 원(22.7월부터는 1억 원) 초과 시 차주 단위 DSR 적용됩니다.
Q. 차주단위 DSR 대상 확대로 기존 총대출이 2억 원을 초과하는 경우 DSR 규제 비율을 넘어서는 대출 부분은 상환해야 하나요?
A. 대출관련 규제 신설 시 이를 소급하여 적용하지 않는다는 원칙을 유지하고 있습니다. 신규로 대출을 신청하는 경우부터 새로운 규제 방식이 적용되며, 기존 대출에 소급 적용하여 대출을 회수하는 등의 경우는 없습니다. 아울러 잔금대출 등에 대해서는 경과 규정을 부여하여 당초 분양 당시 기대가 훼손되지 않도록 합니다.
Q. 총대출 금액이 2억 원을 초과한 상황에서 전세자금 대출이나 중도금 대출을 신규로 신청하면 차주 단위 DSR이 적용되나요?
A. 내년부터 원칙적으로 해당 차주가 보유한 모든 가계대출의 합이 2억 원 초과하면 차주 단위 DSR 적용 대상 차주로 분류됩니다. 향후 대출 신청 시 ①DSR이 이미 40%를 초과했거나 ②추가 대출로 DSR이 40%를 초과하게 되면 추가 대출은 불가능합니다. 다만 ①/②에도 불구하고 신청한 추가 대출이 다음에 해당할 경우 DSR 수준에 관계없이 대출 취급이 가능합니다.
- 소득 외 별도 재원으로 상환이 인정되는 대출
- 정책적 필요성에 따라 취급한 대출
- 소액대출 등 적용실익이 크지 않은 대출
Q. 차주단위 DSR에 서민들이 많이 쓰는 카드론이 포함되나요?
A. 원칙적으로 차주 상환부담과 관련 있는 모든 대출을 DSR 산정 시 포함시킬 필요가 있습니다. 그동안 저소득, 저신용자들의 신용위축 가능성 등을 감안하여 카드론을 차주 단위 DSR 산정 시 제외했으나 최근 증가속도 등 고려 시 카드론이 취약 차주의 부실을 심화시킬 것이 우려되어 관리 강화 필요성이 제기됐습니다.
Q. 카드론이 차주 단위 DSR에 포함 시 대출 한도는 얼마나 줄어드나요?
차주 소득 수준, 기존 대출 상환 원리금 등 세부조건에 따라 DSR 수치가 상이합니다. 사전에 대출 가능 금액을 일률적으로 산정하기 어려우며 카드론에 대한 차주 단위 DSR 적용 시 산정 만기는 실제 대출 계약서상의 약정 만기를 기준으로 정책적 요소를 고려해 결정할 계획입니다.
출처: 금융위, 보대카비
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